Terrains en ville – mitoyens

Terrains en ville - mitoyen

En ville, beaucoup de terrains se présentent entre deux mitoyens pour une maison type « deux façades », ou contre un seul mitoyen pour une maison « trois façades ».

Si l’un des mitoyens ou les deux sont déjà construits, il vous appartiendra de le ou les racheter. Pour dresser un « procès-verbal de reprise de mitoyenneté », vous ferez appel, soit à un géomètre, soit à un architecte.

Cette reprise s’effectue en deux phases :

  • Avant le début du chantier, vous effectuerez un paiement d’acompte sur base de la moitié de la valeur estimée totale du mitoyen. Cette estimation vous sera fournie par votre géomètre ou par votre architecte.
  • Au cours du chantier, dès qu’il sera possible d’effectuer facilement un mesurage précis, votre géomètre, ou votre architecte fera un décompte exact des quantités mises en œuvre pour l’édification des murs. Sur la base de prix unitaires publiés régulièrement par divers organismes professionnels, géomètres, experts architectes, etc., on établira la valeur totale actuelle du mitoyen qu’il affectera, s’il échet d’une certaine moins-value pour vétusté.

Vous devrez donc acquitter la moitié de cette valeur.

Ce procès-verbal de reprise de mitoyenneté devra évidemment être signé par les deux parties. Votre voisin peut, s’il le désire, désigner lui aussi un géomètre ou un architecte pour procéder aux calculs et à l’établissement du procès-verbal.

Le ou les « hommes de l’art » devront également signer ce PV qui sera ensuite transmis, car c’est une obligation légale, auprès des services de l’enregistrement.

Bien entendu, si vous êtes premier constructeur, vous devrez réaliser à vos frais la totalité du mitoyen, mais vous ne pourrez en revendre la moitié que lorsque votre voisin aura décidé de construire.

Vous devez racheter la mitoyenneté dans tous les cas où vous prenez possession du mur, à quelque titre que ce soit. Cette prise de possession est effective, même si vous n’ancrez aucun élément de votre bâtiment dans le mitoyen, mais que vous construisez simplement « contre », et même si vous interposez un feutre asphaltique entre le mur lui-même et les éléments en béton ou les hourdis.

Par contre, mais c’est peu habituel chez nous, il est des cas où cette reprise ne s’impose pas, essentiellement lorsque votre bâtiment est « autoportant » et qu’il ne touche pas le mur voisin. C’est le cas par exemple si vous érigez un mur privatif à 1,5 centimètres du voisin, sans ancrage et sans que les murs ne se touchent.

Mais dans cette matière, la jurisprudence n’est pas totalement unanime !

Il est bon également de savoir distinguer un mur mitoyen d’un mur qui ne l’est pas.

En résumé :

  • Un mur qui sépare deux bâtiments est considéré comme mitoyen jusqu’à l’héberge, c’est-à-dire jusqu’à la partie supérieure du toit du bâtiment le plus bas. C’est en effet jusque-là que le mur est utile aux deux voisins. Si vous désirez rehausser le bâtiment le plus bas, vous aurez à reprendre la mitoyenneté entre l’ancienne héberge et la nouvelle.
  • Un mur qui sépare un bâtiment d’un terrain non construit (cour, jardin, …) n’est pas mitoyen mais peut, et même doit le devenir si l’on construit contre le bâtiment existant. On estime en effet que le mur est nécessaire au bâtiment, pas au jardin.
  • Un mur qui sépare deux terrains non bâtis, cour, jardin, est présumé mitoyen, mais pas si l’un des terrains est un champ, une prairie ou un terrain vague.

Attention !

Ces principes peuvent être, dans certains cas, rendus caducs par des preuves diverses : plans de mesurage ou de bornage, accord écrit, etc.

Vues

Le code civil stipule que lorsque vous construisez, ou si vous transformez, vous ne pouvez avoir de vue droite, c’est-à-dire directe sur le bien voisin, à moins de 1,90 m, et de vue oblique, c’est-à-dire celles qui vous obligent à tourner la tête de 90 degrés, à moins de 60 centimètres.

Mais, dans le cas d’un mur non mitoyen, vous pouvez contourner cette obligation en n’établissant que des baies fixes, c’est-à-dire non ouvrantes, formées de verre dépoli, ne permettant pas les vues, seulement le passage de la lumière, garnies d’un treillis de fer, et établies à au moins 2,60 m du plancher de la pièce que cette baie éclaire.

Par ailleurs, si le mur est mitoyen, vous pouvez déroger à ces obligations avec l’accord de votre voisin et enregistrer cet accord par un écrit signé par les deux parties.

Point de vue de l'avocat

La mitoyenneté est originaire ou acquise.

Originaire, lorsque le mur est élevé à frais communs sur la ligne séparative de deux propriétés voisines. Elle peut être volontaire ou forcée lorsque le voisin vous contraint à la construction ou à la réparation d’un mur de clôture destiné à faire la séparation de leurs maisons, cours et jardins.

Acquise, lorsque le mur devient mitoyen parce que construit sur une propriété exclusive, à la limite d’une propriété,  le voisin décide d’en acquérir la copropriété.

L ‘article 661 du Code Civil prévoit que tout propriétaire d’un terrain joignant un mur privatif a la faculté d’acquérir la mitoyenneté de ce  mur, en tout ou en partie en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur  ou de la portion qu’il veut rendre mitoyenne ainsi que la moitié de la valeur du sol sur lequel se trouve le mur.

Dans ce cas, le tribunal ordonne la cession de la mitoyenneté moyennant paiement d’un prix fixé par l’expert, en général un géomètre expert immobilier.

Attention, si vous voulez construire un mur pour vous séparer du voisin en évitant que celui-ci n’acquière la mitoyenneté, vous devez construire sur votre propriété à une certaine distance.

En effet, un arrêt de la Cour de Cassation rendu en 1961 précise que celui qui construit un mur à une minime distance de la limite de sa propriété et qui ne justifie d’aucun intérêt à s’opposer à l’acquisition de la mitoyenneté de ce mur par le propriétaire voisin  doit céder à celui-ci la mitoyenneté et la bande de terrain y attenant.

Attention aussi, en construisant à peu de distance du bien du voisin, vous devez éviter que cette construction ne respecte pas les règles de l’art car vous devez recueillir les eaux qui s’écouleront entre les deux bâtiments sans pour autant créer une emprise dans le bien du voisin, ce qui constituera une gageure.

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